Los traspasos de casas o departamentos riesgos beneficios y formalizacion

Los traspasos de casas. Que son?, se pueden hacer?? Riesgos??

El día de hoy, en Abogados y Asesores, vamos a comentar de una práctica común en la adquisición de bienes inmuebles. El llamado “traspaso de casa o departamento” se trata de la venta de una casa o departamento que tiene una hipoteca vigente, es decir, aún no se liquida el adeudo con el Banco, Sofom, Fovissste, Infonavit, o cualquier otro acreedor, y por el cual el comprador paga un precio menor al valor del inmueble y se compromete a seguir cubriendo los pagos mensuales de la hipoteca o crédito.

Hay que diferenciar un traspaso de la compraventa con sustitución de Deudor, en ésta última el acreedor de la hipoteca que existe, da su consentimiento para realizar la compraventa del inmueble y la sustitución de Deudor original por el nuevo (Previa investigación de que es solvente y cumple con los requisitos para el crédito), ante notario se formaliza la nueva escritura, se pagan derechos, impuestos y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad correspondiente. A efecto de que el nuevo propietario tenga su título de propiedad y el vendedor ya no esté vinculado a la propiedad.

En el “Traspaso de casa o departamento”, el Acreedor (Banco, Sofom, Fovissste, Infonavit, etc), no da su consentimiento para la venta, del departamento o casa,  y por lo tanto no se puede formalizar ante notario, sólo se hacen contratos privados de compraventa o de “Cesión de derechos”, algunos notarios ratifican las firmas de esos contratos privados, es importante saber que el notario no retiene ni paga los impuestos y derechos que genera la operación, lo cual no quiere decir que no se generen, simplemente el notario no los retiene por que no se está formalizando de forma definitiva la venta, además de que no se inscribe en el Registro Público de la Propiedad correspondiente.

Es obvio que los traspasos son más riesgosos, que las compraventas con sustitución de deudor o una compraventa con crédito hipotecario común, pero hay que tomar en consideración que no todos somos sujetos de crédito. Siempre he hecho la analogía de que las inversiones en inmuebles son como en la Bolsa, entre más seguros menor ganancia, en el caso del traspaso es mayor riesgo pero es menor la inversión inicial.

Para ambas partes hay riesgos y beneficios, algunos riesgos del vendedor son: i).-  Que el comprador no pueda seguir pagando el Crédito, lo que haría que el vendedor tuviera mal buró de crédito debido al incumplimiento de los pagos mensuales del crédito; ii).- Seguir como el dueño ante terceros, por no poder formalizar el traspaso con Notario ni poderlo inscribir en el Registro Público de la Propiedad correspondiente; entre otros.  Algunos riesgos del Comprador son: i).- Que el vendedor fallezca antes de terminar de pagar el Crédito y se tenga que lidiar o negociar con sus causahabientes (sucesión testamentaria o legítima); ii).- Que terminando de pagar el crédito no quiera firmar el vendedor; ii).- Que no haya firmado la esposa del vendedor, entre otros. Existen más riesgos, por ejemplo en materia de impuestos y/o juicios que les podemos ayudar a controlar o resolver en ésta firma de Abogados y Asesores.

Algunos de los Beneficios para el vendedor son: i).- Recibir el Precio de venta, sin tener que liquidar la hipoteca; ii).- Delegar el pago mensual del crédito o hipoteca al comprador;  iii).- Los pagos de Predial y demás servicios también los delega al comprador. Beneficios del Comprador: i).- Adquirir una propiedad con crédito, aunque no sea sujeto de crédito o tenga acceso al mismo, ya que utiliza el del vendedor; ii).- Tener una propiedad sin utilizar su crédito Infonavit, Fovissste o bancario, el cual puede utilizar en otra propiedad; iii).- Al momento de adquirir se ahorra los gastos de escrituración e impuestos, no obstante cuando termine de pagar el crédito tiene que pagar para ponerlo a su nombre.

Como determinar el precio del traspaso, generalmente el vendedor lo determina en función a lo que ha invertido, es decir, el enganche que dio, lo que ha pagado del crédito, y otros gastos como el de escrituración,  o acabados que le ha adicionado. A mi consideración también deberían tomar en cuenta la plusvalía del inmueble.

Formalización, generalmente las personas al hacer éste tipo de tratos, no se asesoran y lo más que hacen es firmar contratos privados y a veces firman un poder, cabe señalar que con las nuevas reformas en materia de lavado de dinero es más difícil que los notarios quieran hacer dicho poder irrevocable, por lo que quedan en riesgo de que el vendedor lo pueda revocar en cualquier momento.

En caso de que no tengas opciones o quieras realizar éste tipo de operaciones, te asesores de forma adecuada, para tener los menores riesgos, ya seas comprador o vendedor, y nosotros te ayudamos al respecto, ya que actualmente existen en algunos Estados de la República mayores formas de asegurar este tipo de operaciones, inclusive inscribiéndolas en el Registro Público de la Propiedad Correspondiente.

Autor Lic. Alejandro Caselín