Los traspasos de casas o departamentos riesgos beneficios y formalizacion

Los traspasos de casas. Que son?, se pueden hacer?? Riesgos??

El día de hoy, en Abogados y Asesores, vamos a comentar de una práctica común en la adquisición de bienes inmuebles. El llamado “traspaso de casa o departamento” se trata de la venta de una casa o departamento que tiene una hipoteca vigente, es decir, aún no se liquida el adeudo con el Banco, Sofom, Fovissste, Infonavit, o cualquier otro acreedor, y por el cual el comprador paga un precio menor al valor del inmueble y se compromete a seguir cubriendo los pagos mensuales de la hipoteca o crédito.

Hay que diferenciar un traspaso de la compraventa con sustitución de Deudor, en ésta última el acreedor de la hipoteca que existe, da su consentimiento para realizar la compraventa del inmueble y la sustitución de Deudor original por el nuevo (Previa investigación de que es solvente y cumple con los requisitos para el crédito), ante notario se formaliza la nueva escritura, se pagan derechos, impuestos y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad correspondiente. A efecto de que el nuevo propietario tenga su título de propiedad y el vendedor ya no esté vinculado a la propiedad.

En el “Traspaso de casa o departamento”, el Acreedor (Banco, Sofom, Fovissste, Infonavit, etc), no da su consentimiento para la venta, del departamento o casa,  y por lo tanto no se puede formalizar ante notario, sólo se hacen contratos privados de compraventa o de “Cesión de derechos”, algunos notarios ratifican las firmas de esos contratos privados, es importante saber que el notario no retiene ni paga los impuestos y derechos que genera la operación, lo cual no quiere decir que no se generen, simplemente el notario no los retiene por que no se está formalizando de forma definitiva la venta, además de que no se inscribe en el Registro Público de la Propiedad correspondiente.

Es obvio que los traspasos son más riesgosos, que las compraventas con sustitución de deudor o una compraventa con crédito hipotecario común, pero hay que tomar en consideración que no todos somos sujetos de crédito. Siempre he hecho la analogía de que las inversiones en inmuebles son como en la Bolsa, entre más seguros menor ganancia, en el caso del traspaso es mayor riesgo pero es menor la inversión inicial.

Para ambas partes hay riesgos y beneficios, algunos riesgos del vendedor son: i).-  Que el comprador no pueda seguir pagando el Crédito, lo que haría que el vendedor tuviera mal buró de crédito debido al incumplimiento de los pagos mensuales del crédito; ii).- Seguir como el dueño ante terceros, por no poder formalizar el traspaso con Notario ni poderlo inscribir en el Registro Público de la Propiedad correspondiente; entre otros.  Algunos riesgos del Comprador son: i).- Que el vendedor fallezca antes de terminar de pagar el Crédito y se tenga que lidiar o negociar con sus causahabientes (sucesión testamentaria o legítima); ii).- Que terminando de pagar el crédito no quiera firmar el vendedor; ii).- Que no haya firmado la esposa del vendedor, entre otros. Existen más riesgos, por ejemplo en materia de impuestos y/o juicios que les podemos ayudar a controlar o resolver en ésta firma de Abogados y Asesores.

Algunos de los Beneficios para el vendedor son: i).- Recibir el Precio de venta, sin tener que liquidar la hipoteca; ii).- Delegar el pago mensual del crédito o hipoteca al comprador;  iii).- Los pagos de Predial y demás servicios también los delega al comprador. Beneficios del Comprador: i).- Adquirir una propiedad con crédito, aunque no sea sujeto de crédito o tenga acceso al mismo, ya que utiliza el del vendedor; ii).- Tener una propiedad sin utilizar su crédito Infonavit, Fovissste o bancario, el cual puede utilizar en otra propiedad; iii).- Al momento de adquirir se ahorra los gastos de escrituración e impuestos, no obstante cuando termine de pagar el crédito tiene que pagar para ponerlo a su nombre.

Como determinar el precio del traspaso, generalmente el vendedor lo determina en función a lo que ha invertido, es decir, el enganche que dio, lo que ha pagado del crédito, y otros gastos como el de escrituración,  o acabados que le ha adicionado. A mi consideración también deberían tomar en cuenta la plusvalía del inmueble.

Formalización, generalmente las personas al hacer éste tipo de tratos, no se asesoran y lo más que hacen es firmar contratos privados y a veces firman un poder, cabe señalar que con las nuevas reformas en materia de lavado de dinero es más difícil que los notarios quieran hacer dicho poder irrevocable, por lo que quedan en riesgo de que el vendedor lo pueda revocar en cualquier momento.

En caso de que no tengas opciones o quieras realizar éste tipo de operaciones, te asesores de forma adecuada, para tener los menores riesgos, ya seas comprador o vendedor, y nosotros te ayudamos al respecto, ya que actualmente existen en algunos Estados de la República mayores formas de asegurar este tipo de operaciones, inclusive inscribiéndolas en el Registro Público de la Propiedad Correspondiente.

Autor Lic. Alejandro Caselín

17 thoughts on “Los traspasos de casas o departamentos riesgos beneficios y formalizacion

  1. Buebos dias edtoy interesada en realizar un traspaso. Soy extranjera eso no seria inconveniente ? Como no califico para obtener credito pense que mediante traspasp hecho ante notario y con testamento podria adquirir una vivienda.
    Que tendre que tomar en cuenta ? Ademas del testamento? Es mejor realizar un poder irrevocable o otro contrato? El poder irrevocable no caduca ? Muchas gracias

  2. Hola buenas noches, yo adquirí una vivienda a través de un traspaso como lo explican en el articulo, ya terminé de pagar hace mas de 15 años y no he puesto a mi nombre el departamento, que necesito hacer para poder regularizar los documentos : Cancelación de hipoteca, escriturar a mi nombre, etc. gracias de antemano por su respuesta y sus recomendaciones.

    1. Hola, si ya acabó de pagar su vivienda, debe pedirle a quien le vendió que le escriture a su favor ante un notario público, poniéndose de acuerdo quién cubrirá los gastos de escrituración. Ahora si quien le vendió a su vez le compró a un tercero y éste tiene hipotecada la vivienda, entonces debe pedirle a su vendedor que le pida al legal propietario para que cancele la hipoteca, previo pago total. Incluso se pueden hacer estos dos pasos en una sola gestión. Saludos

  3. Yo tengo un traspaso de una casa en Saltillo Coahuila y lo hicimos ante notario, la persona qie me la traspaso es por medio de infonavit a mi me interesa asegurar el traspaso y me gustaria que mi traspaso inscribirlo en el registro Publico de la propiedad

    1. Hola, para poder inscribir en el Registro Público de la Propiedad debe constar la transmisión de derechos de propiedad ante Notario Público, es decir para que surta efectos contra tercero, así si ya se hizo la operación ante Notario Público, este de forma automática envía el aviso al Registro de la Propiedad para que se haga la inscripción. Saludos

  4. hice un traspaso fuera de Infonavit la señora solo dijo que lo hiciera en una hoja libreta hay le puse que cedo los derechos da la casa y firmamos los dos, ella por su cuenta fue a un notario puede ser válido el traspaso

    1. Hola. Habría que ver lo que usted firmó para asesorarle de forma apropiada. Aún así, usted debió haber firmado directamente ante el Notario para que la compraventa fuera formalmente válida (dependiendo del monto del inmueble), pero en caso de que usted no le haya firmado o no le firme a futuro ante un notario, le podría demandar el comprador. Saludos.

  5. hola .. hace 15 años traspase mi departamento y este tenia deuda con banco y fovissste a la persona que le traspase solo hizo pagos al banco y me dejo con la deuda de fovissste ya trate de hablar con ella para que pague …pero me dice que es mucho y que debe haber algun error…..pues a mi no me descontaban solo el fovissste se cobraba con mi SAR pero ahora que ya me jubile me empezaron a llegar los descuentos…. que puedo hacer si la persona se niega a pagarme lo que me estan quitando……. y ella esta rentando el departamento….

    1. Hola. Habría que ver los contratos (si es que los hubo), o los documentos en que le “traspasó” el inmueble, a fin de dimensionar sus alcances y darle una opinión más precisa, con respecto a las opciones legales que tiene a su disposición. Saludos

  6. Me interesa adquirir un traspaso puesto que no cuento con el dinero suficiente para una compra en una sola exhibición que documentación debería de tener o pedir para asegurar mi inversión y sería conveniente solicitar los cambios de recibos de agua y luz , me ampararia los pagos de los mismos y del predial y los pagos que atender en un posible problema posterior

    1. Si va a adquirir un bien inmueble lo recomendable, aunque se haga en pagos, es que se haga ante Notario Público, o por lo menos cúbrase con un contrato privado de compraventa, y que le de el vendedor copia de su identificación y las escritura, Constancia del Registro Público de la Propiedad, y otra documentación del inmueble (recibos de luz, predial, agua, etc), y fijen bien las fechas de los pagos y los depósitos a qué cuenta bancaria se deberán hacer en el contrato, asimismo pida que le entreguen posesión del bien inmueble que quiere adquirir.Lo anterior son las medidas mínimas que debe observar, ya que de otra forma quedaría desprotegida y sin forma de recuperar su inversión.

  7. Traspase una casa en 2005 hicimos documentos ante notario y avisé a la inmobiliaria y la persona que la compro solo pago 3 o 4 años ahora tengo un juicio en mi contra podrían ayudarme porfavor.
    Que debo hacer para resolver este problema

  8. Hola, yo necesito asesoría por un traspaso que adquirí y solo quede debiendo al vendedor 60 mil pesos, es decir le pague casi todo el costo de la propiedad aunque fue ante notario me hizo un poder revocable pero contrato también; quedo de hacerme testamento a mi nombre pero yo soy ya mayor y no voy a alcanzar los 30 años de crédito que pide infonavit y además ya no me lo quiere hacer, ni me ha pedido resto del dinero, que debo hacer para poder dejarlo a mis hijos en herencia?

    1. Si usted se quiere divorciar y la casa aun no se termina de pagar, se puede hacer un convenio sobre ésta, estableciendo quien se va a quedar con dicho bien y quien va a a asumir la deuda restante. Por otro lado, si su esposo no se quiere salir, se puede pedir al juez que le pida que se salga y si ha habido violencia, con mayor razón lo aprobará. Por otro lado es importante considerar el estado de salud de ambos, la edad y la dependencia económica durante el matrimonio, así como su duración, para efectos de pensiones y en su caso compensaciones. también es importante conocer si hay menores hijos que dependan de ustedes, así como, si el matrimonio y último domicilio conyugal fue en Ciudad de México.

  9. Quisiera ver si me puede asesorar,traspase mi departamento que adquirí con crédito Infonavit,desde hace un año,hice contrato ante notario, pero la persona que me compro no a sido puntual en sus pagos y desde hace 4 meses no me da ni una mensualidad,el contrato dice que se puede revocar x incumplimiento a los 3 meses de falta de pago, pero el notario solo me da largas y no a puesto fin al contrato que puedo hacer para revocarlo ya que quisiera devolverlo al Infonavit xq no puedo seguirlo pagando…. además de que estás personas abandonaron el departamento sin darme la cara y ahora me han mandado un mensaje amenazando me que meterán abogados … agradecería su ayuda

    1. Lo correspondiente, ante el incumplimiento de la contraparte, es requerirle y si persiste su negativa, demandar la rescisión del contrato por incumplimiento de la cláusula que estipula la periodicidad del pago. El contrato al ser celebrado ante notario público le da una clase más privilegiada, que si fuera simplemente privado.

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